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公寓行业创业,要轻还是重?

琚叶青 • 2015年8月2日 • 次阅读 • 0个评论 标签 : 网络创业 发展规划

人人都在说互联网+,衣食住行,几乎所有风口的创业都在思考如何将模式变的更轻?作为有着相当重资产的公寓行业,是一个想“飞”却很难“飞”起来的行业。


公寓行业创业,要轻还是重?


对于公寓行业而言,最重的部分莫过于资金链。购置房源已经成为一种极其out的做法而普遍的是房屋托管,租期为60个月,即五年。包租后,对公寓进行标准化装修、家电入驻、统一管理已经成为绝大多数公寓创业的标配流程。


借鉴REITs


公寓行业在国内还是一个较为年轻的领域,相较于国外市场,中国市场真正的发展时间并不长。国外的公寓怎么玩?发轫于美国1960年代的REITs模式,即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),代表着全世界房地产领域最科学与先进的管理方案,提供着保障房地产领域六大环节(即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)。在融资方面REITs有着巨大的优势,表现在风险低,回报率较高,经营科学。对于房地产企业而言,REITs的股权形式投资,并不会给他们带来债务负担;而相对于银行贷款,房地产企业的合约还款压力会大很多。


目前,REITs尚未本完全引入国内,也未得到司法环境与税务环境的支持,但是在国内公寓行业创业中,已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试,与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金,即“赛富不动产基金”,负责公寓的资本运作和物业收购。


基金和公寓如何各司其职?据悉,塞富不动产基金最早以每平方米2.2万的价格购买了北京CBD区域的森德大厦,并经过统一改装为新派公寓CBD店。之后,通过基金发行的方式,新派公寓CBD店被分拆给32名LP(有限合伙人),并允诺不低于3.5%的回报率。四年之后,以4万一平的价格回购。


在没有完全引入REITs,却充分借鉴的情况下,新派公寓的走出了一条稳定获取房源,并快速规模化、复制化的路径。新派公寓的目标人群是月收入1万到2万的白领人群,公寓均价在3000元到7000元。


股权融资是主推力


从表象上看,公寓之火无非是因为有标准化的房源、强议价的房源、稳定的客户群、多重可能的附加值。但从资本的角度来看,这把火烧起来,还要从雷军的顺为资本,用一亿人民币烧到了市场的风口。无论是上海的青客公寓,还是成都的优客逸家,众多风投机构对于公寓行业的热情,无意是给了公寓创业最早期所需要的资本推动力。


风投机构为何如此看好公寓市场?很大程度上,还是要从住房是个刚需说起。仔细梳理,不难发现,公寓市场火爆的无疑都是北京、上海这样的特大型城市:人员流动性大、房价居高不下、白领人群多、生活品质有要求等等。从服务对象来看,包括蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓等品牌都将市场锁定在工作2年以上的白领人群,收入6000元以上,可以负担公寓提供的并不低廉的房价。


其他模式:公寓也众筹


除了吸纳风投之外,设计金融产品或者借势众筹平台也开始被试水。最早试水公寓众筹的是YOU+公寓。今年3月,YOU+公寓联合懒投资发布了一系列固定收益产品,年化收益从7.5%到12.5%不等;之后,其又联合众筹平台一米好地推出“预存租金”模式众筹。今年7月,魔方公寓也公布了自己的股权众筹加盟模式,联合人人投。举例来说:一个总投入为800万的项目,发起人确认投资后,只需投资20%(160万),即可获得30%的股份和收益,而剩余的资金由人人投进行专项融资。


事实上,由于P2P平台资金规模受限等原因,公寓众筹一直处于不温不火的状态,其筹措资金的能力和规模相当有限。


文/金艳璐

来源 : 牛犊网(公众号 : Touziziji_com 投资自己)

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